[2017-07-05]央行下周加息在即 温哥华的高房价还能撑多久?

随着加拿大央行将在7月12日议息,并有可能调涨利率,与基准利率息息相关的房贷等金融产品的利率将何去何从?房市会不会受影响?所有这些疑问,使得下周央行的举动备受瞩目。

虽然加拿大央行加息这个话题已经说了很久,但在过去七年内都没有加息。然而种种迹象表明,央行这次是下了决心要将这一想法付诸行动了。

央行行长波洛兹(Stephen Poloz)

这始于6月12日央行副行长威尔金斯(Carolyn Wilkins)在温尼伯的讲话,她表示加拿大的经济开始“好转”,有迹象显示石油冲击“正在消退”。而行长波洛兹(Stephen Poloz)本周接受CNBC采访时的言辞更使得这种猜想变得可信。波洛兹表示,央行采取的降息措施已经完成了其任务。关注央行一举一动的一众经济师们认为,这预示著巨变在即。在6月28日的欧洲央行政策论坛上,波洛兹表示宽松货币政策需要适当调整。

国会预算官办公室(Office of the Parliamentary Budget Officer)则进一步指出,央行的加息幅度可能超过很多人的预料,在三年内也就是2020年年中,隔夜利息将会由现行的0.5%大幅上调至3%。一般来说,每次加息0.25%,利率涨2.5%,意味着或在3年内加息10次

加拿大经济增速从2016年以来持续上升,2017年一季度经济同比增速更是达到2.27%,加元兑美元汇率也在最近大涨。

宏利资深经济师唐纳德(Frances Donald)表示,在威尔金斯发表那番言论之后,加拿大央行有不止一次机会可以打消人们对涨息行动的猜测,但央行没那么做。

目前债券市场赌央行下周涨息的概率是60%,这是自2010年9月以来所没有的现象。不过即使猜测涨息,普遍认为央行涨息幅度应该不会超过0.25%。自2015年7月以来,央行一直把基准利率保持在0.5%。然而在超低利率的带动下,10年来加拿大人已经是负债累累。目前加国家庭的债务与可支配收入比高达167%。房贷之上,普通人还欠债22,000多元。一旦加息,加拿大民众将要对自己的债务负担更为小心。

       房贷市场将受冲击

加拿大皇家银行(RBC)的最新房屋可负担性研究报告揭示出,普通家庭“需要支付45.9%的收入来负担今年第一季度所购的平均房屋的开支。”随着利率上升,这个比例还会更高。

下图显示如果按揭利率上升1个百分点,房屋开支在家庭收入中将增加的比例:

        苦是温哥华苦啊…

由此可见,如果加拿大央行果真是如此疾速的加息,无疑会给房贷市场造成重大影响。预算官办公室预测,从今年第一季度开始的未来四年间,本国房贷实际利率将从2.9%,上调到4.8%。

在本国房价高昂的城市,如温哥华或多伦多,这个变化将给贷款人带来不小的额外负担。数据显示,温哥华5月各类居住物业的综合基准房价达到了$967500,倘若首付10%,以及25年的还款期而言,房贷率从2.9%上调到4.8%,就意味着每月要多支付890元。而且据国会预算官办公室预测,就长期来看,本国长期房贷实际利率只会更高

满地可银行(BMO)经济师雷兹(Benjamin Reitzes)猜测,央行涨息可能是“希望多灌输一些房地产市场纪律”。

可以预见的高房贷率加高税率将给买房者带来超重负荷。温哥华这居高不下的房价还能撑的了多久?

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